Cuando cambia la persona o la entidad que explota una vivienda de uso turístico inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, la normativa andaluza no contempla la transmisión de una licencia: contempla una comunicación que actualiza quién responde de la actividad. Esta página recoge qué dice exactamente el articulado vigente, a quién obliga y qué diferencia hay entre vender la vivienda y cambiar el titular de la explotación.
No hay una «licencia VUT» que se transmita
El acceso a la actividad no se articula mediante licencia. El artículo 9.1 del Decreto 28/2016 exige a quien va a explotar el servicio presentar una declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, tras lo cual la vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía.
La consecuencia práctica está en el artículo 4.1:
La persona física o jurídica que conste como titular de la explotación de la vivienda en la declaración responsable a la que se refiere el artículo 9 será la responsable ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio. La persona titular de la explotación deberá disponer de título jurídico habilitante para el ejercicio de la actividad.
Es decir: quien responde no es quien figura en el Catastro ni quien aparece en la escritura, sino quien conste como titular de la explotación en la declaración responsable. Por eso el cambio no consiste en traspasar un título administrativo, sino en actualizar ese dato.
Quién es la persona titular de la explotación
El artículo 3.2 define a las empresas explotadoras como las personas físicas o jurídicas cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico, con independencia del título habilitante, y añade que deben figurar como titulares de la explotación en la declaración responsable.
El mismo artículo establece una presunción que conviene leer despacio, porque es la que determina quién tiene que constar:
En todo caso, se presumirá la administración y gestión del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios inherentes al hospedaje y, en particular, cuando se realicen las tareas de entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención durante la estancia, conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la unidad de alojamiento, limpieza a la entrada y salida o facturación.
Cuando la titularidad del inmueble y la explotación están separadas, y cuando el inmueble pertenece a varias personas en copropiedad o comunidad, el artículo 3.2 exige a la empresa explotadora obtener de todas las personas propietarias el título jurídico válido en Derecho que habilite para la explotación.
La obligación de comunicar está en el artículo 4.2
Este es el precepto que impone el deber, y el que conviene citar:
Los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico serán responsables de mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación que les afecte, ya sea en el vínculo jurídico que les habilita para la explotación o en las condiciones propias de cada una de las viviendas explotadas.
Dos matices que se derivan directamente del texto:
- La obligación recae sobre el titular de la explotación, no sobre la persona propietaria por el hecho de serlo.
- El deber se formula como una obligación continuada de mantener actualizada la relación de viviendas.
El artículo 4.2 no señala plazo. Pero el plazo existe: está en otra norma.
El plazo son quince días, y no está donde se busca
Quien busque el plazo en el Decreto 28/2016 no lo encontrará, y de ahí sale buena parte de la confusión. Está en el reglamento del Registro de Turismo de Andalucía, el Decreto 143/2014, de 21 de octubre, cuyo artículo 14.1 dice:
La alteración de las condiciones que sirvieron de base para la inscripción deberá ser comunicada, en el plazo de quince días, mediante la correspondiente declaración responsable, por la persona titular de la empresa o establecimiento para su inscripción en el Registro, debiendo tener, en todo momento, a disposición de la Administración turística la documentación que acredite y justifique la modificación.
La identidad de la persona o entidad explotadora es contenido mínimo de la declaración responsable (artículo 9.1.b del Decreto 28/2016), de modo que su cambio es una alteración de las condiciones que sirvieron de base para la inscripción.
Que el plazo importe no es teórico. La Ley 13/2011 tipifica el retraso en el cumplimiento de las comunicaciones que exija la normativa turística como infracción leve (artículo 70.9), y la alteración de los datos sin haber instado su modificación como infracción grave (artículo 71.5). Son dos escalones distintos: comunicar tarde no es lo mismo que no comunicar. Las cuantías, los plazos de prescripción y las vías de recurso están en Recurso frente a una sanción.
Conviene señalar una cosa que suele citarse mal. En la redacción original de 2016, el artículo 9.2 decía que cualquier alteración o modificación de los datos tendría que ser comunicada a la Consejería. Ese apartado ya no dice eso: el Decreto 31/2024 le dio nueva redacción y hoy el artículo 9.2 regula la cancelación de la inscripción. Quien siga citando el artículo 9.2 como fundamento del deber de comunicar está citando una redacción derogada.
El plazo de seis meses que circula por internet
Existió, y está en la disposición adicional tercera del Decreto 31/2024:
Aquellas entidades que, en virtud de lo dispuesto en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, en la redacción dada por la presente norma, tengan la consideración de empresa explotadora, dispondrán del plazo de seis meses para la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía del cambio en la titularidad de la explotación de la correspondiente vivienda de uso turístico.
Leída entera, es una norma transitoria, no una regla general. Se dirige a quienes pasaron a tener la consideración de empresa explotadora por efecto de la nueva redacción del Decreto 28/2016, y les daba seis meses para ponerse al día. El Decreto 31/2024 se publicó en el BOJA de 2 de febrero de 2024 y entró en vigor a los veinte días de su publicación, de modo que ese plazo se agotó durante 2024.
No es, por tanto, el plazo aplicable a un cambio de titularidad que se produzca hoy. El plazo de hoy son los quince días del artículo 14.1 del Decreto 143/2014, no seis meses. Quien tome el dato que circula por internet y se confíe, va con casi seis meses de retraso sobre el plazo real.
Vender la vivienda no es lo mismo que cambiar el titular de la explotación
El Decreto distingue las dos posiciones. El contenido mínimo de la declaración responsable del artículo 9.1 incluye, en apartados separados:
- La identificación de la persona o entidad explotadora y el título que la habilita, con teléfono y correo electrónico a efectos de notificaciones electrónicas.
- La identificación de la persona propietaria o titular del inmueble, en caso de ser distinta de la persona o entidad explotadora.
De ahí se sigue que una compraventa y un cambio de explotador son cosas distintas, aunque a menudo ocurran a la vez. Lo determinante es qué se ha movido en cada caso: si cambia quien administra y gestiona, cambia el titular de la explotación; si además el título jurídico que habilitaba a la empresa explotadora desaparece con la venta, el artículo 4.1 deja de cumplirse, porque exige que el titular de la explotación disponga de título habilitante.
Qué está en juego si el registro no refleja la realidad
El artículo 9.2, en su redacción vigente, prevé la cancelación de la inscripción cuando la Consejería comprueba una incorrección, inexactitud o falsedad de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento incorporado a la declaración responsable que determine que la vivienda no reúne las condiciones para su inscripción, o que se han dejado de reunir. El propio precepto exige audiencia previa de las personas interesadas.
Con independencia de eso, el artículo 10.2 remite el régimen sancionador al Título VIII de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
Merece la pena añadir algo que el cambio de titular no arregla: el artículo 6.1.a) exige cumplir la normativa urbanística municipal y disponer, cuando resulte aplicable conforme al artículo 6 del Decreto-ley 1/2025, de la licencia o declaración responsable que posibilita el destino turístico del inmueble; y el artículo 9.1.e) obliga a manifestarlo en la propia declaración responsable. Un defecto urbanístico no desaparece porque cambie quien explota la vivienda: sigue ahí, y el artículo 9.2 lo contempla expresamente entre los supuestos que llevan a la cancelación. Ese procedimiento, y lo que puede acarrear, está en Cancelación de la inscripción.
Cómo se comunica
La sede electrónica de la Junta de Andalucía encauza estos supuestos por el trámite denominado Comunicación, correspondiente al procedimiento 7267 del Registro de Turismo de Andalucía, que se presenta de forma electrónica con certificado digital. Es el mismo trámite previsto para modificar el titular o representante, modificar otros datos y comunicar el cese de la actividad.
La relación de trámites y los formularios vigentes están en la página oficial de viviendas de uso turístico del Registro de Turismo de Andalucía.
Normativa aplicable
Las normas que el propio texto consolidado publicado por la Junta de Andalucía identifica como aplicables a esta materia:
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico, norma base.
- Decreto 31/2024, de 29 de enero, que da nueva redacción a los artículos 1 a 9 y sustituye la denominación «viviendas con fines turísticos» por «viviendas de uso turístico» (disposición adicional segunda). BOJA núm. 24, de 2 de febrero de 2024.
- Decreto-ley 7/2024, de 25 de junio, de racionalización y uso eficiente del agua en el sector turístico.
- Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, del que procede la exigencia de licencia o declaración responsable de cambio de uso previa.
- Decreto 143/2014, de 21 de octubre, por el que se regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía, artículo 14.1, de donde sale el plazo de quince días.
- Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, artículos 38.4, 70.9 y 71.5.
- Texto consolidado del Decreto 28/2016 publicado por la Junta de Andalucía (PDF).
Todas las citas literales de esta página proceden de ese texto consolidado y del Decreto 31/2024 publicado en BOJA, no de fuentes secundarias.
Información divulgativa de carácter general, referida a la normativa citada en cada caso. No sustituye al análisis de un supuesto concreto.
Última actualización: 27/07/2026