Esta es, con diferencia, la materia más inestable de toda esta sección. En diciembre de 2024 se creó un número de registro estatal sin el cual no se podía anunciar un alojamiento de corta duración en las plataformas. En mayo y junio de 2026 el Tribunal Supremo anuló esa obligación. Esta página describe qué queda en pie a fecha de hoy, con los textos delante.
De dónde venía la obligación
El origen es europeo: el Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024, sobre recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
España lo desarrolló mediante el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que hizo dos cosas distintas y que conviene separar, porque han corrido suertes opuestas:
1. Creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. 2. Creó un procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, atribuido al Registro de la Propiedad y al de Bienes Muebles, del que salía el número sin el cual no se podía ofertar la unidad en plataformas.
Qué ha anulado el Tribunal Supremo
Tres sentencias de la Sala Tercera, en recursos planteados por administraciones y por asociaciones del sector, todas ellas estimatorias en parte:
| Sentencia | Recurrente | Referencia BOE |
|---|---|---|
| 19 de mayo de 2026 | Generalitat Valenciana | BOE-A-2026-12300 |
| 21 de mayo de 2026 | Apartur y ATA | BOE-A-2026-13893 |
| 1 de junio de 2026 | Comunidad Autónoma de la Región de Murcia | BOE-A-2026-15677 |
El fallo de la primera es el que fija el alcance con más detalle:
Anular los preceptos del Real Decreto impugnado referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un numero de registro que permita ofrecer los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de las plataformas en línea. En concreto, se anulan los siguientes preceptos: artículo 1 (en cuanto hace referencia al desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos) artículo 2 apartados f), i) y j) (este último en lo relativo a los procedimientos de registro), artículo 5, artículo 6 (en lo relativo al procedimiento de registro único), artículo 8, artículo 9, artículo 10, artículo 12.b) y c), disp. adicional segunda, disposición final primera (en relación con los títulos que amparan la competencia para regular el procedimiento de registro único), y cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único contenidas en otros apartados de este real decreto.
La de 21 de mayo declara nulos, en términos coincidentes, los artículos 2.f) e i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b), y los artículos 1, 2.j) y 6 en lo relativo a las menciones al procedimiento y al número de registro.
Las sentencias se publican en el BOE por imperativo del artículo 72.2 de la Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, que es el precepto del que deriva su eficacia general.
Qué queda en pie
El texto consolidado del Real Decreto que publica el BOE, con última modificación de 18 de julio de 2026, marca como «(Anulado)» los artículos 5, 8, 9 y 10 completos, y las letras b) y c) del artículo 12. Lo que no lleva nota de anulación:
- Artículo 7, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Sobrevive íntegro.
- Artículo 11, la transmisión mensual de datos estadísticos al INE, a los institutos autonómicos y a Eurostat.
- Artículo 12.a) —el Ministerio de Vivienda como autoridad competente respecto de la Ventanilla— y 12.d), que remite a la administración autonómica o local competente «en relación con la normativa sectorial y material aplicable a los arrendamientos turísticos».
- Disposición adicional primera: las altas, suspensiones y bajas se notifican telemáticamente a comunidades autónomas y ayuntamientos «para que puedan ejercer las funciones de inspección y control establecidas en sus respectivas normativas».
Y, por encima de todo ello, el Reglamento (UE) 2024/1028 sigue siendo directamente aplicable: lo anulado es la forma en que España articuló el procedimiento de registro, no la norma europea de la que trae causa.
Lo que esta página no afirma
Por rigor, tres cosas que no se dicen aquí porque no se han podido comprobar en fuente oficial:
- Qué ocurre con los números de registro ya asignados antes de las sentencias.
- Si las plataformas siguen exigiéndolos de hecho para publicar un anuncio.
- Si habrá una norma nueva que sustituya al procedimiento anulado.
Son exactamente las tres preguntas que más importan y sobre las que más se está escribiendo sin respaldo. Cuando haya fuente, se dirá.
La doctrina registral de 2026, y por qué hay que leerla con la fecha delante
Durante el tiempo en que el procedimiento estuvo vigente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resolvió numerosos recursos contra calificaciones que suspendían la asignación del número. Esa doctrina es anterior a las sentencias —enero a abril de 2026—, y esto no es un detalle menor: describe cómo se aplicaba una norma cuyo núcleo se anuló después.
Dicho eso, sigue siendo útil, porque la mayoría de los obstáculos que identificó no dependían del Real Decreto, sino de la propiedad horizontal y del urbanismo, que siguen ahí.
En la provincia de Málaga
- Marbella n.º 3, Resolución de 17 de abril de 2026. Estatutos que obligaban a destinar los pisos «a viviendas». Se desestima el recurso. La Dirección General recuerda que «la obligación estatutaria de destinar los pisos «exclusivamente a vivienda» impide la asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico», y añade algo importante: «Este defecto es subsanable mediante la inscripción de la modificación estatutaria pertinente que derogue dicha prohibición».
- Málaga n.º 8, Resolución de 20 de marzo de 2026. Vivienda con cédula de calificación definitiva de protección oficial. Se desestima: la calificación como vivienda protegida impide el destino turístico «en tanto no medie la oportuna descalificación».
Los otros dos frentes
Urbanismo municipal. En tres resoluciones sobre fincas de Sevilla, la Dirección General confirmó que el registrador puede exigir acreditar el cumplimiento urbanístico municipal, y distinguió con claridad los dos planos:
deben distinguirse los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro Turismo de Andalucía, frente a la necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí
En esa misma resolución se recuerda que el artículo 138.1.f) de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, sujeta a declaración responsable «los cambios de uso en edificaciones, o parte de ellas».
Descripción frente a estatutos. Que el título constitutivo describa un piso como «apartamento turístico» no equivale a autorización: la Dirección General recuerda que la mera descripción es descriptiva y no atributiva, y que las restricciones de uso, para ser oponibles, deben constar en estatutos «con la debida claridad y precisión» e inscritas.
Lo que no ha cambiado, y probablemente es lo que más importa
La reforma de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, es independiente del Real Decreto anulado y sigue plenamente vigente. La introdujo la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, y sus preceptos entraron en vigor el 3 de abril de 2025:
- Artículo 7.3: quien quiera ejercer la actividad de alquiler turístico «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios».
- Artículo 17.12: ese acuerdo —apruebe, limite, condicione o prohíba— exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas. Y añade: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
- Disposición adicional segunda: quien ya ejerciera la actividad antes de la entrada en vigor, habiéndose acogido previamente a la normativa sectorial turística, puede continuar.
Sobre esa disposición transitoria, la Dirección General ha fijado un criterio restrictivo que conviene conocer: para eludir la aprobación de la comunidad no basta con haber comprado antes del 3 de abril de 2025; hace falta que el uso turístico estuviera vigente en ese momento, «lo cual viene determinado por la obtención de la correspondiente licencia administrativa o título habilitante del uso turístico».
Y en Andalucía
Tres reglas que operan al margen de todo lo anterior:
- Vivienda protegida: el artículo 1.3.a) del Decreto 28/2016 excluye de la figura las viviendas sometidas a régimen de protección pública. La Ley 5/2025 andaluza, en vigor desde el 24 de enero de 2026, lo refuerza en su artículo 72.e) con la «prohibición de destinar una vivienda protegida para uso turístico, ya sea de forma completa o por habitaciones».
- Urbanismo municipal: artículo 6.1.a) del Decreto 28/2016, cumplir la normativa de ordenación urbanística municipal.
- Cambio de uso: artículo 138.1.f) de la Ley 7/2021, declaración responsable para los cambios de uso en edificaciones.
Normativa y fuentes
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital. Texto consolidado en PDF, con las anulaciones marcadas.
- Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026.
- Sentencia de 21 de mayo de 2026, con auto de rectificación de errores de 11 de junio de 2026.
- Sentencia de 1 de junio de 2026.
- Resolución DGSJFP de 17 de abril de 2026, Marbella n.º 3.
- Resolución DGSJFP de 20 de marzo de 2026, Málaga n.º 8.
- Resolución DGSJFP de 13 de marzo de 2026, Sevilla n.º 10.
- Resolución DGSJFP de 27 de febrero de 2026, Valencia n.º 13, sobre el umbral del 3 de abril de 2025.
De las sentencias se ha leído el fallo, que es lo que el BOE publica conforme al artículo 72.2 de la Ley 29/1998. El resto de citas literales procede de los textos consolidados y de las resoluciones íntegras.
⚠️ Esta página describe una situación en movimiento. El texto consolidado utilizado tiene fecha de 18 de julio de 2026. Si aparece una norma que sustituya al procedimiento anulado, lo que aquí se dice dejará de valer.
Información divulgativa de carácter general, referida a la normativa citada en cada caso. No sustituye al análisis de un supuesto concreto.
Última actualización: 28/07/2026